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房企“十一”打折抢收:恒大8天600亿,楼市整体四季度仍承压

时间:20-10-17 13:21    来源:钛媒体

看房团,图自房天下

看房团,图自房天下

2020年仅剩四分之一,房企们再也按捺不住了。

9月7日,恒大便率先开启打折抢收战,称到10月8日全国楼盘全线7折,如果将所有优惠叠加,买一套房的折扣最高能到58折。9月底,碧桂园、万科、富力、金科、龙湖等企业亦随之宣布,中秋国庆双节期间将开展大规模营销活动,通过价格优惠、面积赠送等多种手段吸引客户。

真金白银的优惠吸引了大量消费者。贝壳研究院数据显示,10月1日至10月8日,全国重点城市成交套数和面积同比2019年黄金周(10月1日至10月7日)分别增长14%和12%。业内一致认为,疫情防控常态化之下,上半年积压的需求逐渐释放,再加上春节期间被迫延迟的返乡置业潮,成交恢复并不意外。

不过,就整体市场而言,四季度仍然不能过于乐观。克而瑞数据显示,前三季度,有近三成房企目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高;虽然部分房企抓住销售窗口期,期末有8家目标完成率达75%以上,但整体占比显著低于去年同期。

十一促销显成效,“银十”成色不会差10月9日,恒大发布公告称,9月1日至10月8日38天内,集团实现合约销售金额1416.3亿元,合约销售面积1641.7万平方米,已完成全年6500亿销售目标的91.1%。另据克而瑞数据,恒大九月实现全口径销售额818亿元,据此计算,10月1日至8日八天,恒大录得销售额近600亿元,达到九月业绩的七成,超过8月整月(515亿),同比去年黄金周上涨近20%。

恒大官方还称,仅10月8日,恒大便在哈尔滨、重庆、贵州等城市推出9个新项目,截至下午1:30,半天录得销售额超80亿元。不过,从数据看,恒大9月1日到10月8日新房销售均价为每平方米约8627元,8月份新房销售均价为每平方米约9669元,单价下降约1042元,降幅约10.8%,即实际上房价打了9折而非7折。

在恒大的带领下,碧桂园、万科、富力等企业亦开展大规模营销活动,通过价格优惠、面积赠送等多种手段吸引客户。例如,碧桂园百亿补贴“金秋购房节”采用优惠券的形式,以“9.9元购最高10万元购房抵用券”为基础,叠加各项目自身优惠活动开展促销;万科在十一期间推出五项硬核优惠,每天推出10套钜惠房源,最低价格可达8000元;富力与广汽传祺联合造势,提供超过350套房源以及车位8.17折购的优惠,还率先拿出500亿货值入驻天猫好房,借助平台力量宣传推广,据统计部分项目折扣可达6折上下。

促销的效果也是立杆见影。除恒大外,较典型的如阳光城,2020年9月29日至10月8日设定10天冲刺计划,营销联动物业、客关,启动左邻右礼业主月,共实现销售151亿元,接近此前月均销售额164亿元,也创下了阳光城在国庆同期的销售新高。

从楼市整体表现看,房企“银十”期间销售情况也延续了“金九”期间的回温态势。贝壳研究院数据显示,10月1日至10月8日,全国重点城市成交套数和面积同比2019年黄金周(10月1日至10月7日)分别增长14%和12%,其中同比增长较为快速的地区主要集中在长三角和粤港澳区域。

例如,中原地产数据显示,“十一黄金周”期间(10月1日-8日),上海新建商品住宅成交面积达13.1万平方米,而去年国庆长假新房成交面积还不到1万平方米,表现活跃;深圳新建住宅成交411套,较去年同比上涨15%;广州新房成交794套,较去年同比上涨50%。二手房方面,贝壳研究院数据显示,18个重点城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。

“以往假期选择出游等,留给看房的时间不多,但是这次长假时间比较富裕,使得仔细考察项目成为可能。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为。卢文曦进一步指出,一般从开局可以预判未来市场发展,尤其是月初的起步可以定调全月交易。与以往国庆假期成交相比,今年上海国庆假期楼市已属于中上水平,也给4季度开了个好头。预计10月还有多个项目入市,如果开发商还有营销活动配合的话,“银十”成色也不会差。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,今年10月小长假较以往多了一天,加之同期境外游基本无法成行,为售楼处带来大量人流,10月的实际成交有可能会超过9月。同时,房企的促销活动也会吸引大量的刚需入场。此外,业内一致认为,疫情防控常态化之下,上半年积压的需求逐渐释放,再加上春节期间被迫延迟的返乡置业潮,总体市场恢复并不意外。

四季度不能过度乐观,后续需求令人担忧虽然十一期间部分房企及城市表现不错,但整体而言,四季度仍然不能过度乐观。

从房企销售来看,截至9月末,百强房企中仍有22家的销售额未达到去年同期水平,其中不乏绿地控股、富力地产、新城控股等头部企业,且这些房企今年前九月的销售甚至不到去年的九成。另据克而瑞数据显示,目前仍有近三成房企的全年业绩目标完成率不足65%,占比达近三年最高。

“在50家房企的调研过程中,绝大部分房企反馈说四季度一定是肉搏战,市场比较艰苦。对于后续需求表现,都呈现比较担忧的状态。”10月8日,亿翰智库首席分析师张化东在国庆市场解读会上称。克而瑞也认为,目前行业去化承压的情况没有改善,企业完成目标还是要靠增加供货量来实现。不少房企在全年目标完成度较低的情况下,销售、去化承压,四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。

就市场情况而言,若将目光扩大至全国范围,黄金周的楼市则并不理想。中指研究院数据显示,10月前7天,重点监测的11个城市商品住宅日均成交面积约12万平方米,较2019年同期下降一成左右,基本与18年持平。诸葛找房数据显示,10月1日至8日,重点10城日均销售面积为9.11万㎡,同比下降11.1%,且为2015年以来最低值。“随着居民对于旅游需求的提升,长假期间购房者更关注出游,对楼市的关注度减弱,近三年来所谓的国庆楼市黄金周已然褪去。”诸葛找房数据研究中心认为。

克而瑞地产数据显示,“十一”假期房地产市场平淡收场,37个重点监测城市商品住宅累计成交294.1万平方米,同比、环比分别减少3%和68%。9月以来,房地产市场供应放量明显,但成交量走弱,叠加“十一”假期各地网签备案数据延迟因素,致使成交步入下降通道。

例如,据中原地产数据,10月1日-8日,北京新建住宅市场实现成交量129套,较2019年同期减少48套;实现成交额8.39亿元,同比减少0.9亿元;对应的成交均价约为48184元/平方米,同比增长1824元/平方米。

此外,居民购房信心的下降与监管的加强都将给楼市带来压力。居民购房信心方面,10月9日,易居企业集团旗下调查机构披露的数据显示,在12578组家庭的调查反馈中,约91%受访家庭表示收入出现减少,81%受访家庭收入减少幅度在50%以内,受收入变化影响,有24.87%受访家庭表示不考虑买房,43.98%家庭从打算买房转为观望,仍愿意继续买房的仅为31.16%。

政策方面,假期刚结束的10月9日,徐州和绍兴便发布政策对楼市进行调控。徐州提出加强商品住宅销售价格备案管理,要求商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修;绍兴则对市区(含越城区、柯桥区、上虞区和镜湖新区)新建商品住房备案价格实行“双备案”制度,新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素,加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

展望后市,克而瑞分析认为,在市场分化和监管的双重压力下,房企促销或会有所扩大。一方面,市场分化将保持常态,一些热点城市项目去化压力比较小;而对于多数城市,甚至包括像郑州、武汉、西安等前期市场较热的城市,去化压力正在增加。另一方面,三道红线政策压顶,房企需时刻关注现金流。

克而瑞还指出,今年第四季度房地产市场难言乐观,城市分化行情大概率将继续演绎,房企压力加大。在楼市调控轮番加码下,一线城市市场需求坚挺依旧,热点二线城市行情或有降温,成交或缓步下移。

(本文首发钛媒体APP,作者 | 石万佳)