中国恒大(03333.HK)

传融创、恒大物管业务拟赴港上市 超级房企也在赶“分拆潮”?

时间:20-07-30 20:19    来源:新浪

文/新浪财经 徐苑蕾

今日,有外媒消息称,中国恒大(03333)计划分拆物业管理业务在港上市,最快明年上半年挂牌,集资额达10亿-20亿美元。而几天之前,也有市场消息传出,另一家超级房企融创中国也正在考虑分拆旗下物业板块融创服务,计划在港进行10亿美元IPO。

如若上述市场消息属实,那么资本市场中或会再次诞生千亿市值的物业公司,未来头部阵营的竞争也将更加激烈。而在“碧万恒融”四家超级房企中,则仅剩下万科依然没有明确的分拆物业上市的计划。

实际上,今年以来,房企分拆旗下物业公司上市迎来新一轮井喷。截至目前,今年已有6家物业公司成功赴港上市,且有9家公司完成递表。此外,在疫情的影响下,物管行业价值被二次发现,无论是A股还是港股上市的物业公司股价均逆势走高,并随之掀起一阵“配股潮”,享受着这段时间以来专属于物业板块的资本狂欢。

“很多房企开始认同物管行业是个有可为的市场,不再是之前的成本中心”,克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示,头部企业的逐步上市,会吸引更广泛的投资者去关注物业板块,也会加速资本配置的分化,小型物企有可能出现估值回归。

传融创、恒大物管业务拟上市,万科“还没有计划”

7月30日,据路透社旗下IFR报道,中国恒大计划分拆物业管理业务在港上市,最快明年上半年挂牌,集资额达10亿-20亿美元。

公开资料显示,恒大旗下物管业务主要由恒大金碧物业负责。恒大金碧物业成立于1997年,目前其在管项目遍布全国280多个城市,拥有超1400个项目,合约管理面积约5亿平方米。

根据2019年年报数据,恒大物业管理收入达43.8亿元人民币,较2018年上升7.6%,主要由于年内提供管理服务的面积增加。而这一营收水平在已上市物业公司中,足以跻身前十位。

实际上,今年以来就有业内消息称,恒大有分拆物管业务独立上市的打算。联昌证券在恒大年度业绩研报中表示,预计其将在未来6-12个月内分拆物业服务板块上市,以释放巨大价值。

除了恒大以外,近日也有市场传闻称,融创中国正与财务顾问磋商分拆物业独立上市事宜。7月21日,据路透社旗下IFR报道,融创正在考虑分拆旗下物业板块,即融创服务,计划在港进行10亿美元IPO。

在今年上半年的股东周年大会上,融创方面就曾透露年内将安排旗下物业公司上市的想法。根据融创年报数据显示,2019年其物业管理收入及其他收入为70亿元,占融创整体收入的4.1%,较2018年同期物业收入增加69%。

目前,在TOP10房企中,碧桂园、保利、中海和招商蛇口均已经完成物业分拆上市,绿地、龙湖则入股了雅生活和绿城服务;此外,华润置地也正在着手分拆旗下物业板块上市,拟IPO时间可能在2021年。

如若前述关于融创、恒大分拆的市场消息属实,那么在“碧万恒融”四巨头中,则仅剩下万科依然没有明确的分拆物业上市的计划。

财报数据显示,截至2019年底,万科物业累计签约面积为6.4亿平方米,其中已接管合同面积4.5亿平方米,在管规模超过所有已上市的物业公司。2019年万科的物管业务营收为127亿元,是内地首个营收迈入百亿门槛的物业公司。

“处变不惊”的万科似乎还在等待物业分拆的最好时机。万科董事会主席郁亮曾在媒体的追问下表态称,“在相当长一段时间之内,万科物业没有上市计划,一直需要等到人们把万科物业当做是‘城市服务商’的时候,我们才考虑让它上市“。此外,郁亮也曾说过,“没有千亿市值,不会上市。”

在目前已上市的物业公司中,早在2018年就分拆上市的碧桂园服务市值排名第一,截至最近一个交易日收盘,公司市值达到1267亿港元。一位地产研究机构人士预估,“假如按市场传闻所说,恒大分拆物管业务融资20亿美元,那公司估值差不多达到100亿美元,上市市值可以触达1000亿港币。”

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨则指出,头部房企分拆的物业公司不少都有冲击千亿市值的实力,估值上的表现则会与企业的业务定位、营收体量、发展空间等密切相关。

超级房企赶赴“分拆潮”,物业板块将迎何变化?

越来越多物业公司上市,是物管行业逐步走向成熟的标志。今年以来,房企分拆旗下物业公司上市迎来新一轮井喷。目前,在A股和港股上市的物业公司数量达到30家。

据新浪财经统计,今年以来已有15家房企分拆物管业务赴港上市。其中,兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务6家公司已经成功挂牌;荣万家生活服务、合景悠活、佳源服务、金科智慧服务和世茂服务等9家物业公司则完成递表,在排队等候上市的途中。

那么,为何越来越多的房企,尤其是如恒大、融创、华润这种量级的“超级房企”,纷纷赶赴物业分拆潮呢?

对此,汤晓晨分析称,“原因在于很多房企开始认同物管行业是个有可为的市场,不再是之前的成本中心”。汤晓晨表示,有追求的企业会通过培育物业板块,加速其市场化发展,释放其独立价值。物业板块的收入体量虽与地产开发有巨大差距,但在运营时代能够连接的场景和内容却更丰富,延展性、可能性更大。

前述地产研究机构人士也指出,目前整个地产板块行情和市场情绪都较为低迷,而物业板块较为活跃,如果房企能顺利分拆物管业务上市,对提升整体估值都有帮助。

今年物业股的表现确实十分抢眼,无论是A股还是港股的物业板块股价均逆势走高。今年以来,物业板块中股价涨幅最高的是银城生活服务,累计涨幅达到388%,中奥到家涨幅也达到208%、永升生活服务、滨江服务、时代邻里、鑫苑服务、宝龙商业涨幅则均在100%以上。

相比起房地产开发企业,物业公司本身具备现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱、有息负债少等特征,在投资者看来行业成长性高,加上今年疫情带动了物管行业价值被二次发现,物业板块自然成为了资本市场中的香饽饽。

此外,相比起不少中型或者“蚊型”的物业公司,无论在融资金额还是管理规模方面,超级房企分拆出来的物业公司都更具优势。

汤晓晨认为,龙头房企分拆物管业务上市的优势,在于地产板块每年带来的刚性增量,使得这些企业少了中小型物企的“规模焦虑“,可以在进一步保持品质的情况下实现稳步增长;同时,这些企业融资额度会远大于中小型物企,能够在之后的市场整合、智能化投入等领域投入更多,进一步占领先机。

融创、恒大这些超级房企旗下物业板块如若上市成功,那么资本市场除了或会再次诞生千亿市值的物业公司,未来头部阵营的竞争也将更加激烈。

“碧桂园服务母公司每年开发销量位居前列,同时通过收并购在体量上有了快速的增长,目前看,近期透露分拆计划的房企尚无法在管理体量上与之抗衡,但这些公司都是非常有竞争力的对手,未来TOP10企业之间一定会展现出更激烈的竞争”,汤晓晨表示。

未来,头部物业公司的逐步上市,或会吸引更广泛的投资者去关注物业板块,也会加速资本配置的分化,小型物企有可能出现估值回归。但从另一个角度来看,目前物管行业集中度仍然较低,上升期的小型物业公司相比头部公司所拥有的业绩倍增潜力更大,而这些企业仍能吸引部分投资者的青睐。

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