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融创也要分拆物业上市了 万科恒大在等什么

时间:20-07-23 18:26    来源:东方财富网

原标题:融创也要分拆物业上市了,万科恒大在等什么

趁着风口,不少房企公开表达了分拆的意愿,但也有部分房企,始终保持着谨慎的态度。

物业股大受资本青睐,头部房企也在加快进场。

今年5月在股东周年大会上透露年内将安排旗下物业集团上市的想法后,融创在近日传出正与财务顾问磋商分拆“融创服务”独立上市事宜。据IFR报道,融创服务预计融资10亿美元。

在TOP10房企中,碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市,绿地、龙湖入股了雅生活和绿城服务,融创和华润置地也有明确的分拆计划,唯有恒大和万科显得尤为谨慎。

关于年内恒大和万科是否会有分拆的动作,外界猜测不断。在易居中国CEO丁祖昱看来,目前物业市场仍被看好,今年下半年物业仍然是资本市场的风口,房企应该抓住今年下半年的窗口期,能够分拆物业上市的房企还是要加快进度。

万科、恒大在等什么?

今年各家上市房企的业绩会、股东大会上,“分拆物业”都是关注度极高的话题。趁着风口,不少房企公开表达了分拆的意愿,但也有部分房企,始终保持着谨慎的态度。

实际上,今年以来业界一直有消息称恒大已有分拆物业独立上市的想法,联昌证券还在恒大年度业绩研报中写到,预计其将在未来6-12个月内分拆物业服务板块上市,以释放巨大价值。但这一消息至今未能坐实。

相比之下,万科的态度要明确许多。万科总裁祝九胜在2019年度股东大会上坦言,万科物业上市还没有计划表。万科董事会主席郁亮还进一步强调,万科物业暂时没有上市计划,并且在未来很长一段时间内都不会上市。

尽管两家头部房企都没有分拆物业的具体计划,但以万科和恒大物业板块的发展现状来看,它们都已经形成一定规模,也有相对稳定的收入,具备了独立上市的基础。尤其是万科物业,不论在管面积,还是营收规模,其都已处于行业的领头位置。

恒大金碧物业披露的数据显示,目前其在管项目遍布全国280多个城市,拥有超1400个项目,合约管理面积约5亿平方米。另据恒大年报披露,2019年,其物业管理服务收入为43.75亿元,这一数字放在已上市物企中,能够排到前十。

万科物业方面,截至2019年底累计签约面积6.4亿平方米,其中已接管合同面积4.5亿平方米,在管规模超过所有已上市的内物企。2019年其整体营收127亿元,是内地首个营收迈入百亿门槛的物业服务企业。

中物协研究员李斌指出,万科、恒大物业上市基础打好了,如今就等“风”来了。如其所言,恒大高管近两年极少提起分拆物业的话题,但从万科高管的一些话语中能窥见,万科物业不是不想上市,而是要等待更好的时机。

郁亮说过,要等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时,万科物业才会考虑上市。万科集团高级副总裁、集团合伙人朱保全也表示,将投入至少百亿用于万科物业的“沃土计划”,通过信息化、数字化提升管控效率,提高利润水平,为万科未来的万亿市值平台搭建做足准备。

李斌指出,还需要考虑到万科是否存在A股上市的可能性。“相对于港股市场,A股不仅具备更为广泛的投资者,能够有效降低发行风险,后期也易于得到真实的估值和股价反馈,而且由于较高的门槛,对登陆A股上市的企业而言,本身就是对企业实力的认证。新大正、招商积余等在A股市场受热捧,未来企业或将打开登陆资本市场的新通道。”

但他也认为,商业市场和资本市场都是动态变化的,房企分拆物业与否、何时分拆,都无法轻易下定结论。

个别市值已超母公司

新城悦服务副总经理尤建峰说,现在物业服务行业正处在黄金的时代。

不少数据都可以佐证他的说法。据克而瑞物管统计,今年受新冠肺炎疫情的影响,虽然整体资本市场的表现并不尽如人意,但物管板块平均增幅却达到了37%。

物管行业的腾飞与房地产行业进入横盘时代不无关系,克而瑞物管事业部总经理陈珏表示,近些年来房企纷纷进行多元化布局,经历了很多起起落落和成败,但对于物管板块,房企们都希望继续花大力气进行布局,这背后有一个共识--房企需要有第二曲线的培育,而有着三万亿体量的物管市场的确是多种尝试之下极具潜力的。

“物业管理属于轻资产业务,通过提升服务来实现增值和创造利润。这意味着,物业管理的营收波动性更小,而且随着物管行业进入上升期,中上游物管企业的规模逐年上升,预计接下来的一两年还会有持续上升的形势。稳定的盈利能力和强劲的成长性都是资本所青睐的。”

中指物业研究显示,2020年,物管企业已然成为了资本市场的一道风景线。今年以来,港股共新增6家物业服务企业,仅7月上旬就有金融街物业、弘阳服务、正荣服务三家企业一周内密集敲钟上市。截至7月10日,港股和A股上市物业服务企业达30家,另有10家已交表。

而且,今年物业股的表现也十分抢眼。时代财经梳理,年初至7月23日,港股上市的物企中,股价涨幅前五位的分别是银城生活、中奥到家、永生生活服务、滨江服务和时代邻里,涨幅分别达到415.14%、237.26%、187.18%、185.45%及175.36%。

不仅如此,个别物业公司的市值已经超过了母公司。截至7月23日,绿城服务市值为348.08亿港元,超过母公司绿城中国的227.94亿港元;雅生活市值617.33亿港元,比母公司雅居乐的市值高出227.98亿港元。

丁祖昱预计,在短短两三年内,物管上市公司会增加到100家以上。不过,他也指出,需要注意的是,目前物业板块整体相对大盘仍是一个表现较好的板块,但并不是任何上市公司都会受到追捧。

“我认为只要恒大、华润、万科这几家大型物管公司没有完成上市,那么整体物管市场仍然值得看好。一旦这些最大的物管公司完成上市,物管企业的分化则会迅速加剧,物管企业的本身估值也会趋向于理性。”

(文章来源:时代财经)