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恒大两月发债数百亿!房企扛不住的压力,你扛得住?

时间:19-05-28 11:08    来源:金融界

近日,据深交所披露信息显示:恒大地产集团拟公开发行110亿元公司债券,目前深交所已受理。

按理说,房企借钱不奇怪,不过这次让人震惊的不是借钱的数额,而是借钱的频率。

就是4月恒大才申请了发行200亿元公司债券,受理后,在5月21日才刚刚发现了这批债券。其中,品种一发行规模为150亿元,为期4年,票面年利率为6.27%;品种二发行规模为50亿元,为期5年,票面利率6.80%。

针对当时外界质疑发债去拿地的说法,恒大地产集团公开回应,并非如此,本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息。

简单来说,主要为了借新债还旧债。

才发行了200亿公司债,仅仅三天后,又申请发110亿公司债,且为无担保债券。而用途依然是“用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息”,就难免让人质疑,恒大地产集团到底是有多缺钱?

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然后,关注地产信息的蜜友们可能会发现,似乎有很多悖论的地方。

5月23日,中国房地产业协会等发布了《2019中国房地产上市公司测评研究报告》,在210家海内外上市的房企中,中国恒大(03333)是稳坐老大哥的位置!连宇宙第一房企碧桂园也要屈居其后。

图片来源:《2019中国房地产上市公司测评研究报告》

再看中国恒大公布的2018年业绩,也是相当喜人。

比如,截至2018年12月31日止年度(本年度)营业额为4,662亿元,较2017年增长49.9%;净利润(剔除汇兑损益)为722.1亿元,较2017年增长106.4%;净利润率(剔除汇兑损益)为15.5%,上升4.2个百分点……

虽说2018年度,中国恒大的销售面积比2017年仅增长了4.2%,但销售额增长了10.1%,而股东应占利润增加至人民币373.9亿元,较2017年增长53.4%。

一连串的数字,都是显得特别牛,但依然差钱。

毕竟,借别人的钱盖自己的房子,是房企们在近些年“大跃进”的制胜法宝。

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要发展,借助杠杆没问题,只是别的行业可能八个盖子十个锅,房地产业则更甚。

以恒大中国为例,截止2018年底,其共有6731亿元借款,而其中一年内到期的高达3183亿元,占比47.3%!

挣得多,但借得更多,所以今年才着急不到两个月,想要发债300多亿来还旧债。不仅如此,据公开报道显示,恒大地产今年在境外融资合计规模已达30亿美元,其中含20亿美元境外优先票据等资金。

不过,恒大其实自己也已经意识到了问题的存在,在2018年年报中提到了要“控制新购土地储备、控制费用……实现总负债水平及负债率同比大幅下降”。

对比2017年末,其净负债率确实出现了明显下降,降低了31.8个百分点,但依然高达151.9%。而且,其借债平均实际年利率为8.18%,也比万科、龙湖等房企的借债利率高了不少。

如此次申请的110亿元公司债发行完成,恒大地产累计公司债券余额为748.69亿元,其中公开发行公司债券余额为480.18亿元。

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杠杆率过高的问题,几乎是大房企们的共同困境。

《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示:上市房企平均净负债率升至92.52%!

据《国际金融报》统计,截至今年2月中旬,恒大、碧桂园、融创等18家内地房企在我国香港发行美元债,累计筹资约133.8亿美元(约906亿元)。

监管部门对房地产行业的“灰犀牛”也十分警惕,在今年2月,央行金融市场工作会议上强调,防范化解金融风险未来将紧盯房地产金融风险等多个重要风险领域。

而最直接的表现,就是近几个月严控房地产行业的输血问题。

除了上海、天津、重庆、大连、青岛、河北、黑龙江等地15家金融机构接连因为违规给房地产放贷问题被处罚,房企通过信托公司募集资金也受到了控制。

房地产行业依然看起来很红火,据国家统计局公布的数据显示,4月70个城市有67个城市的房价上涨,比3月又增加了2个城市。

房地产行业的“灰犀牛”早在2015年就被提及,但之后的故事大家很熟悉,2017年到2018年上半年反而大火了一把。

潘石屹、王健林此前都曾在公开场合表态,房企要转型,未来这样火红的房地产行情将不会重演,他们似乎也错过了这一轮的好行情。

似乎所谓的危机是不存在的,但其实房地产行业的“灰犀牛”并未消失, 只是不断的楼市调控让危机相对减缓及有所化解。

但显而易见,监管层也看到并重视这样的问题,尤其是如今内外情况较为复杂的情况下,之于个人而言,最好不要再ALLIN房地产了。

财力雄厚如头部房企,尚且债多人愁,对收入短期难翻倍的家庭和个人来说,债更要控制。