中国恒大(03333.HK)

中国恒大1-2月销售大幅下挫 九折促销盼扭转三线颓势

时间:19-03-04 22:23    来源:中国经济网

新浪财经讯 2019年3月1日,克而瑞等地产数据供应商陆续公布2019年前两个月的房企销售榜单,中国恒大(03333)集团(以下简称“恒大集团”)前两个月累计房地产全口径销售金额分别为435亿元、641.7亿元,同比分别下滑28.1%、42.79%。公司在3月推出全国范围内的九折促销活动试图扭转销售颓势,在三四线购买力下降的背景下此次促销的结果如何仍需观察。

1-2月销售大幅下挫 拿地力度却有回升

据克而瑞数据,恒大集团前两个月累计房地产全口径销售金额分别为435亿元、641.7亿元,同比分别下滑28.1%、42.79%,其中二月单月销售金额仅206.7亿元,同比大幅下降60%。

如上图所示,恒大集团自2018年以来,销售额就呈下滑趋势,尽管去年金九银十的促销活动起到了一定的提振作用,可2019年开年却仍面临着地产行业寒冬的考验,而2月仅两百亿的销量与恒大集团作为已突破五千亿大关的房企的身份并不相符。

与此同时,公司拿地力度却在回升,前两个月累计拿地金额为117.3亿元,较去年同期的105亿元同比增加11.7%。在经历去年下半年几乎不拿地的调整后,恒大重新开始拿地补充土地储备。

长达半年的时间未有新增土储,这在近些年的房地产行业内是比较罕见的,而这一切,从恒大较为紧张的财务情况便可见一斑。

中国恒大2018年中融资成本较2017年略有改善,但仍达到7.92%,明显高于此前新浪财经统计的主流上市房企平均融资成本均值6.07%。去年年中恒大的净负债率为127.31%,其中,货币资金+受限制使用资金共有2580亿元,短期债务为2984.51亿元,长期债务为3726.78亿元,短期偿债压力指数为1.16,面临较大资金压力。

 三四线颓势已现 曾经的跳板成如今的累赘?

恒大近十年来之所以能快速发展,主要得益于二、三线城市的市场容量快速扩大。早些年,恒大在三个主要区域的项目分部如下。

2010-2014的5年间,三线城市的在售项目数增加了近4倍,二线城市在售项目仅增加2倍。毫不夸张地说,恒大之所以能踏中上一轮地产大牛市,与三线城市房地产市场的蓬勃发展有着重要关系。

如今,在优化布局后,截止2018年6月,恒大集团总土地储备3.05亿平方米,原值5130亿元,平均楼面单价1683元。其中一线城市原值占比68%,三线城市原值占比32%。相对于万科、保利、旭辉等主要布局一、二线的房企来说,三线城市房市的冷暖仍将显著影响恒大集团的销售业绩。而据中国指数研究院数据显示,2018年百亿代表房企各城市等级销售额贡献占比已经明显下降。这对相关房企来说,是个不小的压力。

号称“三四线之王”的碧桂园首当其冲,2018年上半年,碧桂园4124.9亿元的合同销售额中,62%来源于三四线城市。克而瑞数据显示,同时碧桂园新增建筑面积约为8477.8万平方米,三四线占比高达80%。不同于往年的是,2019年春节碧桂园未能等来返乡置业潮,1-2月销售额为1050亿元,比去年同期下降11.5%。

除碧桂园之外,恒大、万科等龙头房企1月份的销售业绩也不约而同呈下降趋势。1月份,恒大合约销售金额为435亿元,同比下滑28%;万科合约销售金额为488.8亿元,同比下滑28.1%。三四线城市显现出疲态,将在一定程度上掣肘恒大的销售,当年让许家印一举登上首富位置的三线城市棚改大牛市,或将在未来一段时间迎来调整期。

 九折降价促销 地产寒冬或仍将持续

市场消息称,2月27日,恒大集团董事局主席许家印召开集团营销会议,宣布恒大集团将在3月1日至31日一个月间,每周开一次集团全员营销总结大会。许家印在集团营销会议上宣布,公司旗下所有在售项目都可以打折售卖,住宅(含公寓及写字楼)可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺的优惠折扣可以达到8折。目前,恒大旗下全部项目依然在恒房通挂出,项目总数合计690个。

未能等来返乡置业潮的恒大集团,3月在全国范围内推出大力度的促销,虽说这是同往年一样的惯例操作,但今时却不同往日。据克而瑞数据,2月全国29个重点城市整体成交960万平方米,环比锐减53%,相比2018年降幅达28%,由于今年核心一二线城市购房热情依旧没有好转,三四线返乡置业潮意外爽约,成交腰斩在预期之中。目前全国范围内仍没有明显的放松调控迹象,且我国城镇人均居住面积已经达到一定水平,未来当地产行业或将维持高位整理的格局。